Jelen cikk középpontjában a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló, 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: földforgalmi törvény) áll, mely a mezőgazdasági földeket érintő társadalmi viszonyok szabályozásának első lépéseként született meg. Emellett – az Alaptörvény P) cikk (2) bekezdése értelmében - további két sarkalatos törvény fogja szabályozni ezt a területet, nevezetesen az üzemszabályozási és a termelésszervezési törvény. Az integrált mezőgazdasági termelésszervezésre és a családi gazdaságokra (termelésszervezései törvény), továbbá más mezőgazdasági üzemekre vonatkozó (üzemszabályozási törvény) még nem került elfogadásra. A jövőben megszülető jogszabályok további speciális rendelkezéseket tartalmazhatnak a földek tulajdoni és használati viszonyait illetően, amelyek megalkotásával válik teljes körűen szabályozottá a mezőgazdasági jogviszonyok komplex területe.

Ezen jogszabályok kiegészítéseként és a földforgalmi törvény végrehajtásaként az Országgyűlés 2013. december elején elfogadta a 2013. évi CCXII. törvényt (földről szóló törvény), mely a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról rendelkezik. Ezen túlmenően figyelemmel kell lenni arra is, hogy az erdőtörvény és a nemzeti földalapról szóló törvény, hegyközségekről szóló törvény stb. eltérő rendelkezéseit is alkalmazni kell az általuk megszabott hatályra tekintettel. A földszabályozás új komplex rendszere ugyanakkor - a törvényi szintű szabályozáson túl - további végrehajtási rendeletekre fog épülni. A speciális szabályozás mellett, természetesen a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a közigazgatási eljárásról szóló törvény (Ket.) generális joganyagát is alkalmazni kell. A termőföldről szóló törvény (1994. évi LV. törvény), amely a rendszerváltást követően meghatározta a földtulajdoni és használati viszonyokat, szakaszosan, de legkésőbb 2014, május 1. napjával hatályát veszti.

Korábbi cikkünk folytatásaként a következő sorokban a földek használatára vonatkozó szabályokat tekintjük át a földforgalmi törvény alapján, kiegészítve a legutóbbi írásunk óta már megszületett és hatályba lépett földről szóló törvény rendelkezéseivel.

 

A földhasználati jogosultság megszerzése

A használatba adó, mely lehet a föld tulajdonosa, illetve a haszonélvező, a föld használatát, hasznosítását a földforgalmi törvényben meghatározott természetes személy, valamint jogi személy javára haszonbérlet, feles bérlet, részesművelés, illetve szívességi földhasználat jogcímén (földhasználati jogosultság) engedheti át.

A földhasználat jogát főszabály szerint földműves és mezőgazdasági termelőszervezet szerezheti meg. Tanya földhasználati jogosultságát pedig bárki megszerezheti. Földhasználati jogot szerezhetnek még egyéb szervezetek is, speciális feltételek fennállása esetén. A földhasználat jogát megszerezheti még az erdőbirtokossági társulat a tagjai tulajdonában és haszonélvezetében álló erdőnek minősülő földek esetén. Jogosult a földet használni kizárólag haszonbérlet jogcímén az agrárágazathoz tartozó köznevelési feladatot ellátó intézmény, valamint az agrárágazathoz tartozó felsőoktatási intézmény az alapító okiratában vagy jogszabályban meghatározott, oktatási vagy tudományos kutatási alapfeladatát szolgáló föld esetén, a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye oktatási, szociális, vagy gazdasági tevékenység végzése céljából.

Generális szabályként azonban megállapítható, hogy a földhasználati jogosultság megszerzéséből ki vannak zárva bizonyos gazdálkodó szervezetek (ne átlátható szervezet, nyilvánosan működő részvénytársaság).

A földhasználati jogosultság megszerzésének feltételeit is meghatározza a jogszabály. A szerző félnek írásban nyilatkoznia kell egyrészt arról, hogy a földhasználati szerződés fennállása alatt valóban jogosult a földhasználat megszerzésére, megfelel a törvényben meghatározott feltételeknek (lásd az előzőekben részletezett jogcím és személyi feltételek), másrészt hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, harmadrészt hogy nincs földhasználati díjtartozása. Ezen feltételek fennállását a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésbe foglalva, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal kell igazolni, illetőleg vállalni. A pályakezdő gazdálkodónak és az újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek további kötelezettségeket (mezőgazdasági üzemközpont létrehozását) is vállalniuk kell.

A földhasználat átengedésének tilalma alól van egy kivétel, azaz a földhasználatát a földhasználati jog jogosultja jogszerűen átengedheti. Ez a lehetőség az alhaszonbérlet. Az alhaszonbérlettel kapcsolatban azonban meg kell jegyezni, hogy fő szabály szerint jogellenes, nem lehet a mezőgazdasági földet alhaszonbérletbe adni. Csak egy esetben van lehetősége a haszonbérlőnek alhaszonbérleti szerződést kötni más földművessel vagy mezőgazdasági termelőszervezettel, ha a haszonbérelt földön megtermelendő termény vetésforgó, illetve élőmunka ráfordítást igényel, hogy a részére a föld használatát ezen munkák elvégzésének időtartamára, de legfeljebb a haszonbérleti szerződés lejártáig átengedje. Az alhaszonbérleti szerződést írásban, önálló, egységes okiratba kell foglalni. Az alhaszonbérleti szerződéshez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása és ez esetben az előhaszonbérleti jog sem áll fenn.

A földműves személy, valamint a mezőgazdasági termelőszervezet a föld használatra - a tulajdonolt földre tekintettel – is maximum 1200 hektár mértékig jogosult (birtokmaximum). A birtokmaximum szabálya a földterület bármilyen jogcímen történő használatát is magába foglalja. Ehhez képest, aki állattartó telepet üzemeltet, illetőleg szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállításával foglalkozik 1800 hektár birtokmaximumra jogosult (kedvezményes birtokmaximum). A birtokmaximum 1800 hektár területnagyság mértékig állhat fenn mezőgazdasági termelőszervezet esetén akkor is, ha a tag tagsági viszonya legalább egy éve fennáll és a tag tulajdonában levő termőföld használatára jogosult.

A földről szóló törvény tovább konkretizálja a kedvezményes birtokmaximumra vonatkozó szabályokat. Állattartó telep üzemeltetőjét akkor illeti meg, ha a szerződés megkötését vagy az elővásárlásra, illetve előhaszonbérletre vonatkozó elfogadó nyilatkozatának megtételét megelőző évben vagy a megelőző 3 év átlagában a már birtokában lévő földön az évenkénti átlagos állatsűrűség hektáronként elérte a fél állategységet. Az átlagos állatsűrűséget az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv állapítja meg, és annak igazolására az állattartó telep üzemeltetőjének kérelmére hatósági bizonyítványt állít ki. A szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítóját pedig abban az esetben illeti meg, ha a szerződés megkötését vagy az elővásárlásra, illetve előhaszonbérletre vonatkozó elfogadó jognyilatkozatának megtételét megelőző 3 év átlagában a már birtokában lévő szántó művelési ágú föld legalább egytizede vetőmag vagy szaporító anyag előállításának helyéül szolgált. Az átlagos területnagyságot a növénytermesztési hatóság állapítja meg, és annak igazolására a vetőmagelőállító kérelmére hatósági bizonyítványt állít ki.

 

A földhasználati szerződések

Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznothajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A haszonbér a felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben jár.

A haszonbérlőt haszonbérmérséklés illeti meg arra az évre, amelyben mezőgazdasági káresemény vagy időjárási és más természeti jellegű elháríthatatlan külső ok (vis maior) miatt legalább 30%-os mértékű hozamérték csökkenést szenved. Legfeljebb a hozamérték csökkenéssel arányos haszonbérmérséklés illeti meg arra a földre vonatkozóan, amelyen a csökkenés bekövetkezett. A haszonbérlő a haszonbérfizetési kedvezmény igénybevételét és mértékét az erről kiállított hatósági bizonyítvány kézhezvételét követő 8 napon belül, írásban köteles közölni a haszonbérbeadóval.

Mezőgazdasági földterület haszonbérbe adásához írásbeli szerződés szükséges.

A haszonbérleti szerződés határozott időtartamra, legalább 1 gazdasági évre és legfeljebb 20 évre köthető meg. Kivételt képez ez alól az erdőnek minősülő föld, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt föld, hiszen ezen földterületek esetében a maximális időtartam a termelési időszak (vágás érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig tarthat.

A haszonbérleti szerződésre vonatozó szabályozást a Polgári Törvénykönyv, a földforgalmi törvény és a földről szóló törvény részletesen szabályozza, így a jogviszony megszűntetésének és megszűnésének az eseteit is. Legtipikusabb megszűnési mód, ha a határozott idő lejár, illetőleg a felek valamelyike rendes vagy rendkívüli (azonnali) hatályú felmondással megszűnteti a szerződést. Ha a felmondást a másik fél 15 napon belül nem fogadja el, a felmondást gyakorló további 8 napon belül bírósághoz fordulhat. Ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti. A szerződés bármilyen okból történő megszűnésekor/megszűntetésekor a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni.

A haszonbérleti szerződés altípusaiként jelölhetjük meg a feles bérleti, részesművelési és a szívességi földhasználati szerződéseket. Az ezek tartalmára vonatkozó szabályokat a földről szóló törvényben találjuk meg.

A feles bérleti szerződés alapján a feles bérlő meghatározott föld időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében a megtermelt termény felét vagy más hányadát a használatba adónak természetben átadni.

A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek közösen határozzák meg, hogy a földön mit termeljenek; a föld megművelésének egyes feladatait hogyan osztják meg maguk között; a megtermelt terményből milyen arányban részesednek; az elemi csapás vagy más rendkívüli esemény okozta kár esetén egymás között milyen módon viselik a kárt; a föld használatához szükséges dolgokat, munkaeszközöket hogyan használják; maguk közül kit jogosítanak fel harmadik személlyel szembeni képviseletre. Ezek alapján a föld a felek közös használatába kerül, akik közül mindenki jogosult a föld teljes területének használatára. A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek a tevékenységük kockázatát közösen viselik, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. Ha valamelyik fél nem teljesíti a részesművelési szerződésben vállalt feladatát, bármelyik fél követelheti tőle annak teljesítését. Ha ekkor sem végzi el a vállalt feladatot, akkor a felek bármelyike pótolhatja azt, a mulasztó fél költségére. A szerződés azonnali hatályú felmondással megszüntethető, ha a szerződő fél a felszólítás ellenére sem tesz eleget a szerződésből eredő kötelezettségének, feltéve, hogy a felek nem pótolták az elmaradt szolgáltatást. Bármilyen okból szűnik meg a szerződés, a közös használatba adott dolgokat vissza kell szolgáltatni a részesművelésbe adó félnek.

A szívességi földhasználati szerződés alapján a használatba adó a föld használatát, hasznosítását közeli hozzátartozója (házastárs, egyeneságbeli rokon, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek, örökbefogadó-, mostoha- és nevelőszülő, testvér) részére ingyenesen engedi át.

A feles bérleti, részesművelési, szívességi földhasználati szerződésekre egyebekben a haszonbérletre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

 

Előhaszonbérleti jog

A mező- és erdőgazdasági föld haszonbérlete esetén meghatározott személyek (előhaszonbérletre jogosultak) jogosultságok szereznek arra, hogy ha a feltételeknek megfelelnek, akkor a haszonbérbeadó és közöttük jöjjön létre haszonbérleti szerződés és ne más haszonbérlővel kösse meg a szerződést a haszonbérbeadó. A jogintézmény működési mechanizmusa nagymértékben analóg az elővásárlási jog gyakorlásának szabályaival. Míg jelen esetben a használati lehetőség megszerzésére van lehetőség, addig az elővásárlási jog esetén a tulajdonszerzés lehetősége biztosított meghatározott személyek/jogosultak részére.


Az előhaszonbérleti jogosultak sorrendje eltér az erdőnek minősülő földek, valamint az erdőnek nem minősülő földek haszonbérbe adása esetén.

Erdőnek minősülő földek haszonbérbe adása esetén előhaszonbérleti jog illeti meg első helyen a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet, aki helyben lakó szomszédnak, illetve amely helybeli illetőségű szomszédnak minősül. A rangsorban a második helyet foglalja el az a volt haszonbérlő, aki helyben lakónak, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül. A harmadik helyen áll az a volt haszonbérlő, akinek a lakóhelye, illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Amennyiben az erdőnek minősülő föld közös tulajdonban áll, akkor mindezek után következik a sorrendben a földműves tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő terület harmadik személy javára történő haszonbérbe adása esetén.

Erdőnek nem minősülő földek haszonbérbe adása esetén az előhaszonbérleti jog sorrendje a következőképpen alakul. Első helyen áll a volt haszonbérlő olyan földműves, illetve mezőgazdasági termelőszervezet, aki helyben lakónak minősül, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül, vagy akinek a lakóhelye, illetve akinek vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától legfeljebb 20 km távolságra van. A törvény meghatározza, hogy ki minősül volt haszonbérlőnek, e szerint az a természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezet, aki/amely a haszonbérleti ajánlat tárgyát képező földet a haszonbérleti ajánlat közlését közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés nem a felek egyoldalú felmondása vagy kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, illetve a föld kényszerhasznosításba adására sem került sor a haszonbérleti szerződés fennállásának időtartama alatt. A volt részesművelőre és a volt feles bérlőre ugyanezek a szabályok vonatkoznak.


A sorrendben a volt haszonbérlőt megelőzi

- a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az a helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki, vagy amely a föld fekvése szerinti településen az előhaszonbérleti joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet, és a haszonbérlet célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása;

- a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az a helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki számára a haszonbérlet célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása.

A hegyközségi törvény speciális rendelkezéseit is figyelembe kell venni szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos föld haszonbérbe adása esetén. A szomszédos földre tekintettel előhaszonbérleti jog illeti meg a hegyközségi tagot, ha ezen jogának érvényesítését megelőző 24 hónapban folyamatos hegyközségi tagsággal rendelkezett. Szomszédos földnek minősül a közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével szomszédos szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott föld. A hegyközségi tagot az előhaszonbérleti jog a volt haszonbérlőt követően, a helyben lakó szomszéd földművest megelőzően illeti meg. A hegybíró kérelemre, illetve megkeresésre igazolást állít ki arról, hogy az előhaszonbérleti jog gyakorlására az arra jogosult által került sor.”

A második helyen a földműves tulajdonostárs áll a közös tulajdonban álló földek esetében, tulajdoni hányadának megfelelő területnek harmadik személy javára történő haszonbérbe adása esetén.

A sorrendben a következő a földműves, azon belül is első helyen a helyben lakó szomszéd; majd a helyben lakó és végül azok, akiknek lakóhelye, mezőgazdasági üzemközpontja 3 éve azon a településen van, amely a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási hátárától maximum 20 km távolságra van.

A földművest követi a mezőgazdasági termelőszervezet, amely kategórián belül a sorrend a következő: első a helybeli illetőségű szomszéd; második a helybeli illetőségű és harmadik az olyan mezőgazdasági termelőszervezet, amelynek mezőgazdasági üzemközpontja 3 éve azon a településen van, amely a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási hátárától maximum 20 km távolságra van.

 

A földművesek, a földműves tulajdonostárs valamint az előbbiekben kifejtett, a volt haszonbérlőt megelőző földművesek és mezőgazdasági termelőszervezetek jogosulti csoportján belül az előhaszonbérletre jogosultak sorrendje a következő

  1. a családi gazdálkodó (vagyis a családi gazdaságot vezető természetes személy), illetve a gazdálkodó család tagja (vagyis a családi gazdálkodó és annak házastársa, élettársa, kiskorú gyermeke, unokája, a gazdálkodó család tagjaként bejelentkezett nagykorú gyermeke, szülője, nagyszülője, testvére),
  2. fiatal földműves (az a földműves, aki az elővásárlási jog gyakorlásának időpontjában elmúlt 16 éves, de a 40. életévét még nem töltötte be),
  3. pályakezdő gazdálkodó (az a 16. életévét betöltött belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki

a) a föld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó jognyilatkozat megtételének időpontjában Magyarországon bejelentett lakóhelyén életvitelszerűen tartózkodik,

b) nem rendelkezik az Európai Unió tagállamában fekvő föld tulajdonjogával,

c) mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik, és

d) a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szervnél pályakezdő mezőgazdasági termelőként nyilvántartásba vételre kerül).

 

Nem áll fenn előhaszonbérleti jog:

  • a közeli hozzátartozók közötti,
  • a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával megvalósuló,
  • a mezőgazdasági termelőszervezet, mint földhasználó, és az annak legalább 25%-ban tulajdonos természetes személy tagja, illetve annak közeli hozzátartozója, továbbá legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja, mint használatba adó közötti,
  • erdőnek minősülő föld haszonbérbe adása esetén az erdőbirtokossági társulat, mint földhasználó és annak tagja, mint használatba adó közötti,
  • tanya haszonbérletére irányuló haszonbérlet esetén.

Az előhaszonbérleti jogát pedig nem gyakorolhatja az a mezőgazdasági termelőszervezet, amely csődeljárás, felszámolási eljárás vagy végelszámolási eljárás alatt áll. A Nemzeti Földalapról szóló törvény értelmében állami tulajdonú föld vagy tanya haszonbérbe adása során a jogszabály alapján fennálló előhaszonbérleti jog nem gyakorolható.

 

A föld haszonbérbe adása esetén a földre vonatkozó, és a haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a haszonbérbeadónak a felek aláírásától számított 8 napon belül közölnie kell a földfogalmi törvényen, illetve a más törvényen alapuló előhaszonbérleti jog jogosultjaival. 2014. december 31-ig elegendő, ha a haszonbérbe adó az általa elfogadott haszonbérleti ajánlatot közli az előhaszonbérletre jogosultakkal az egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződés helyett.

A földforgalmi törvény nem határozza meg, hogy mit is ért egységes okiratba foglalt adásvételi szerződés alatt, ezt az azt kiegészítő, decemberben elfogadott törvényből tudjuk meg. E szerint olyan szerződésről van szó, amely a feleknek a szerződés létrejöttére irányuló nyilatkozatait, a szerződés lényeges tartalmi elemeit, továbbá a felek által meghatározott valamennyi kikötést, feltételt magába foglalja.

A haszonbérleti szerződést a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjéhez kell benyújtani három eredeti példányban, aki az előhaszonbérletre jogosultakkal hirdetményi úton közli. Viszont akiknek az előhaszonérleti joga nem a földforgalmi törvényen alapul, azokkal a haszonbérleti szerződést közvetlenül is közölni kell, mely postai úton tértivevénnyel történő megküldést, vagy az átvétel igazolása melletti személyes átadást jelent. A hirdetményi úton történő közlés a haszonbérleti szerződésnek a települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik.         A közlés kezdő napja a haszonbérleti szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az előhaszonbérleti jog jogosultja ettől a naptól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre elfogadó, vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot. Ha az előhaszonbérletre jogosult a törvény által meghatározott határnapig nem nyilatkozik, azt az előhaszonbérleti jogáról való lemondásnak kell tekinteni.

Az elfogadó jognyilatkozatot teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, melyben meg kell jelölni az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját, továbbá ha az előhaszonbérleti jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az előhaszonbérletre jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén gyakorolja az előhaszonbérleti jogát. A nyilatkozathoz szükséges csatolni az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat is. Csak az olyan elfogadó jognyilatkozat köti a haszonbérbeadót, amit határidőben tettek meg és a haszonbérleti szerződés teljes mértékű elfogadására irányul. Jogsértés esetén a jognyilatkozatot olyannak kell tekinteni, mintha a jogosult nem gyakorolta volna az előhaszonbérleti jogát, figyelmen kívül kell hagyni.

A jegyző az átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt a haszonbérleti szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi attól függően, hogy a jogügylet hatósági jóváhagyás köteles-e vagy sem

a) a haszonbérbeadó részére, ha a haszonbérleti szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól, vagy

b) a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.

 

Ha a haszonbérleti szerződéshez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, a szerződés (a) vagy a haszonbérbeadó és az eredeti haszonbérlő között jön létre, (b) vagy a haszonbérbeadó és az előhaszonbérletre jogosult között jön létre. Ha több előhaszonbérleti jogosult tett elfogadó nyilatkozatot, akkor a rangsorban elfoglalt helyük (előrébb álló) lesz a meghatározó, azonos sorrendiség esetén a haszonbérbeadó dönti el, hogy kivel köti meg a haszonbérleti szerződést.

 

Hatósági jóváhagyás

A föld használatának átengedéséről szóló szerződést fő szabály szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá. Fontos megjegyezni, hogy jóváhagyása viszont nem pótolja a jogszabályban előírt egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket, továbbá más hatóságok előzetes engedélyét, illetve jóváhagyását, melyek a jogügylet létrejöttéhez vagy érvényességéhez szintén szükségesek. A földhasználat kapcsán a jogügyleteket a hatósági jóváhagyás szempontjából 3 csoportba sorolhatjuk. 1. csoportba a haszonbérleti szerződések hatósági jóváhagyása tartozik, 2. csoportot az egyéb jogcímen történő földhasználatokhoz kötődő hatósági jóváhagyás jelenti, és végül a 3. csoportba a hatósági jóváhagyáshoz nem kötött földhasználati szerződések tartoznak.

 

1. A haszonbérleti szerződések hatósági jóváhagyása kapcsán a mezőgazdasági igazgatási szerv a jegyző által megküldött okiratokat formai vizsgálatnak veti alá, és 15 napon belül döntést hoz a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról a törvényben meghatározott esetekben. Amennyiben erre nem kerül sor, és több előhaszonbérletre jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a mezőgazdasági igazgatási szerv a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja őket, és arról jegyzéket készít.

A mezőgazdasági igazgatási szerv újabb vizsgálatot tart, melyet köteles azonos szempontok szerint lefolytatni a jegyzékben szereplő összes előhaszonbérletre jogosult, és a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérlő vonatkozásában is. Ha azt állapítja meg, hogy több azonos ranghelyen álló előhaszonbérletre jogosult javára adhatná meg a jóváhagyást, akkor közülük a haszonbérbeadó választ, melyre 15 nap áll a rendelkezésére, és választását teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalnia. A haszonbérbeadó kérheti a határidő legfeljebb 15 nappal történő meghosszabbítását; amennyiben nem nyilatkozik a határidő lejártáig és hosszabbítást sem kér, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv jelöli ki azt az előhaszonbérletre jogosultat, aki a haszonbérlő helyébe lép, erre a határidő lejártát követő naptól számított 5 napon belül van lehetősége.

A mezőgazdasági igazgatási szervnek döntenie kell a jóváhagyás megadásáról vagy megtagadásáról, melyre a jegyző által megküldött okiratok beérkezése napját követő naptól számított 60 nap áll rendelkezésére. Ha jóváhagyja a haszonbérleti szerződést, akkor arról önálló határozatot hoz és záradékkal látja el a szerződést. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben csak bírósági felülvizsgálat kezdeményezésére van lehetőség.

 

2. A haszonbérleti szerződésnek nem minősülő földhasználati szerződést annak aláírásától számított 8 napon belül a földhasználati jogosultságot szerző félnek meg kell küldenie a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából. Ebbe a kategóriába tartozik az az eset is, ha a haszonbérleti szerződés módosítására kerül sor, de csak ha ennek során a szerződés időtartama kerül meghosszabbításra, vagy ha a haszonbér mértékének csökkentése történik. A mezőgazdasági igazgatási szerv a módosított szerződés jóváhagyásáról, vagy annak megtagadásáról a beérkezéstől számított 30 napon belül határoz, ha ezen időtartamon belül nem dönt, akkor a szerződést a határidő lejártát követő napon jóváhagyottnak kell tekinteni. Ez esetben a szerződést a haszonbérlő kérelmére záradékkal köteles ellátni. Ha megtagadja a jóváhagyást, akkor rendelkeznie kell arról is, hogy a feleknek mely rendelkezéseket kell megváltoztatniuk a módosított szerződés jóváhagyása érdekében, valamint hogy erre mennyi nap áll rendelkezésükre. Amennyiben ez a határidő eredménytelenül telik el, a haszonbérleti szerződés a szerződő felek között létrejött eredeti szerződés szerinti tartalommal marad fenn.

 

3. Nem szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása és erről kérelemre igazolást állít ki:

  • az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld földhasználati jogosultságának az átengedéséhez;
  • a tulajdonostársak közötti használati megosztáshoz;
  • ha a földműves földhasználó közeli hozzátartozója a használatba adó;
  • a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával megvalósuló földhasználati szerződéshez;
  • a mezőgazdasági termelőszervezet, mint földhasználó, és az annak legalább 25%-ban tulajdonostagja, illetve annak közeli hozzátartozója, továbbá legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja, mint használatba adó közötti földhasználati szerződéshez;
  • az erdőbirtokossági társulat és a tagjai közötti, a tagok tulajdonában és haszonélvezetében álló erdőnek minősülő földre vonatkozó földhasználati szerződéshez;
  • a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye haszonbérleti szerződéséhez;
  • tanya földhasználati jogosultságának az átengedéséhez.

 

Közös tulajdonban álló földek használatára vonatkozó szabályok

Közös tulajdonban álló földek használata esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult a saját tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára, valamint annak átengedésére másik tulajdonostárs vagy harmadik személy részére. A tulajdonostársak kötelessége kijelölni a közös tulajdonban álló földön belül, hogy kinek hol helyezkedik el a saját tulajdoni hányadának megfelelő földterülete. Mindegyik tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges ezen használati rend kialakításához, amit rögzíteni is szükséges a használati megosztásról szóló megállapodásban. Ebben a megállapodásban meg kell határozni annak időtartamát is, amennyiben határozatlan időre hozták létre, akkor ennek tényét kell belefoglalni. A használati megosztásról szóló megállapodást egységes okiratba kell foglalni, amit valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia, és ez mindegyik tulajdonostársra kiterjed. Az előzőekben kifejtett szabályok megsértése esetén a tulajdonostárs a megállapodást a bíróság előtt megtámadhatja.

Ha a tulajdonostársaktól különböző harmadik személy a közös tulajdonban álló földterületet vagy annak egy részét szeretné használatba venni, erre vonatkozóan írásban ajánlatot kell tennie, melyet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett valamennyi tulajdonossal közölnie kell. Amennyiben csak a földterület egy meghatározott részét kívánja használatba venni, és tudomása van arról, hogy ezt a területet a használati megosztásról szóló megállapodás alapján ki használja, akkor elegendő, ha ajánlatát csak ezzel a tulajdonostárssal közli, de itt is feltétel az írásbeliség. Az ajánlatot valamennyi érintett tulajdonostársnak teljes körűen el kell fogadnia, és ez alapján létrejön a földhasználati szerződés az ajánlattevő és a tulajdonostársak között, melyet egységes okiratba kell foglalni.

Köteles a föld használatát bejelenteni a földhasználati nyilvántartásba az a tulajdonostárs, aki a használati megosztásról szóló megállapodás szerint a földet vagy annak egy meghatározott részét használja.

 

Közhiteles hatósági nyilvántartások

A mezőgazdasági földek használati viszonyaihoz kapcsolódóan két generális nyilvántartási formát mindenképpen célszerű megemlíteni. Az egyik a földhasználati nyilvántartás, amelyet az ingatlanügyi hatóság vezet. A földek használatáról – kivéve erdő – és a használókról vezetett nyilvántartás. A földhasználó a használatot (bármilyen jogcímen is áll fenn) annak megkezdésétől számított 30 napon belül köteles az ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha a használat részesművelési szerződés alapján jött létre, a bejelentési kötelezettség a részesművelési szerződésben meghatározott, a szerződő felek közül kijelölt képviselőt terheli. A bejelentést formanyomtatványon kell teljesíteni és hozzá az igazoló dokumentumokat csatolni kell. Az ingatlanügyi hatóság a bejelentést elmulasztó földhasználót legfeljebb 30 napos határidő megállapításával írásban felszólítja a bejelentési kötelezettsége teljesítésére. Ha a földhasználó határidőben nem tesz eleget a felszólításnak, az ingatlanügyi hatóság földhasználati bírsággal sújtja, aminek mértéke a föld ingatlan-nyilvántartás szerinti aranykorona (AK) értékének ezerszerese. A földhasználati nyilvántartási eljárás mentes az igazgatási szolgáltatási díjfizetési kötelezettség alól.

A föld tulajdonjoga vagy a földhasználati jogosultság megszerzésének a hatósági jóváhagyása iránti eljárásban, továbbá a szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése során, az e feladatkörébe tartozó ügy elbírálása, ellenőrzése érdekében a mezőgazdasági igazgatási szerv a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről és a mezőgazdasági üzemközpontokról közhiteles nyilvántartást vezet. A nyilvántartásba vétel ez ebben az esetben is kérelemre indul. A nyilvántartásba vétel elmulasztása jogosultságok megszerzésének lehetőségét zárja ki.

 

Záró gondolatok

A földforgalmi törvény 2013. december 15. napján, a földtörvény 2013. december 14. napján lépett hatályba, azzal, hogy bizonyos rendelkezéseinek hatályba lépésére és alkalmazására későbbi időpont az irányadó. A földhasználat kapcsán lényeges kiemelni egyrészt, hogy az erre irányuló szabályozás lényegében már hatályba lépett 2013. december 15. illetőleg 2014. január 1. napján, másrészt, hogy vannak a jogi szabályozásban olyan rendelkezések, amelyek átmeneti szabályokat állapítanak meg a 2014. május 1. teljes körű hatálybalépés érdekében.  Ez utóbbi csoportba számos rendelkezés tartozik, amelyekből néhányat kiemelésre érdemesnek tartunk:

  • A földforgalmi törvény hatálybelépése előtt megkötött és a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzés végett, az illetékes földhivatalhoz benyújtott haszonbérleti, feles bérleti, részesművelési, szívességi földhasználati szerződések módosítására a törvény hatálybalépését megelőző napon hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni.
  • A nem közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog 2014. május 1-jén a törvény erejénél fogva megszűnik.
  • A földhasználati szerződések hatósági jóváhagyására vonatkozó szabályokat csak a 2014. május 1-jén vagy ezt követően közzétett haszonbérleti szerződésre, illetve a 2014. május 1-jén vagy ezt követően megkötött, haszonbérleti szerződésnek nem minősülő földhasználati szerződésre kell alkalmazni.
  • A 2014. január 1. és 2014. április 30. között közzétett (közölt) földhasználati szerződésben, földhasználónak nyilatkoznia kell, - azon túlmenően, hogy jogosult a földhasználat megszerzésére, megfelel a törvényben meghatározott feltételeknek (lásd az előzőekben részletezett jogcím és személyi feltételek), a föld használatát másnak nem engedi át, nincs földhasználati díjtartozása - hogy

a) a szerződés tárgyát képező föld haszonbérbe vételével a már birtokában lévő föld területnagysága nem haladja meg a birtokmaximumot, valamint

b) elfogadja, és tudomásul veszi, hogy ha utólagos ellenőrzés során jogerősen megállapításra kerül az a) pont szerinti nyilatkozatának valótlansága, úgy az

  • ba) a büntető törvénykönyv szerinti büntetőjogi felelősségre vonását, és
  • bb) a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld használata után a jogsértő állapot fennállásának időtartama alatt, a jogsértéssel érintett földterület után a részére folyósított költségvetési vagy európai uniós támogatásnak megfelelő összegű pénzösszeg visszafizetését vonja maga után.

A jogi szabályozás helyes alkalmazása érdekében szükséges és célszerű a hatályba léptető és átmeneti rendelkezéseket is alaposan áttekinteni és értelmezni, mert az átmeneti időszak alatt – mint látható – több eltérő szabályozásra került sor.

 

 

Dr. Csák Csilla

Dr. Hornyák Zsófia

 

 

A nyomtatott cikk az Őstermelő - Gazdálkodók lapja című kiadványunkban (2014 - 1. szám) jelent meg, illetve megrendelhetik a Szerkesztőségtől:

 

Primom Tanácsadó és Információs Hálózat

 

4400 Nyíregyháza, Víz u. 21/b.,
Postafiók: 215.
Tel: 42/414-188
Fax: 42/414-186

                E-mail:  Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

                 http://ostermelo.com/kapcsolat